Die Finanzierung eines Neubaus beschränkt sich nicht auf einen klassischen Immobilienkredit. Mehrere Fördermöglichkeiten können die Gesamtkosten des Projekts senken. Ihre Kombination setzt jedoch voraus, dass man die jeweiligen Kumulierungsbedingungen und Einkommensgrenzen kennt. Wer sein Haus mit einem überschaubaren Budget bauen möchte, sollte sich daher genau mit diesen Möglichkeiten vertraut machen.
Kombination geförderter Darlehen: Was Produktinformationen zu den Bedingungen nicht erklären
Oft werden zunächst die verfügbaren Darlehen (PTZ, PAS, Action-Logement-Darlehen) aufgelistet, ohne zu erläutern, wie sie sich miteinander kombinieren lassen. Wichtig ist dabei: Das PTZ finanziert niemals das gesamte Vorhaben. Es deckt nur einen Teil der Kosten ab; der Rest muss durch ein oder mehrere ergänzende Darlehen finanziert werden.
Das soziale Wohnungsbaudarlehen (PAS) kann als Hauptdarlehen mit einem PTZ kombiniert werden. Sein Vorteil besteht darin, dass es den Anspruch auf APL accession eröffnet und so die monatliche Nettobelastung senkt. Für das PAS gelten Einkommensgrenzen, und die Immobilie muss als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers dienen.
Das Action-Logement-Darlehen ist Beschäftigten von Privatunternehmen mit mindestens zehn Mitarbeitern vorbehalten. Es bietet einen Festzins von 1 % ohne Versicherung für einen Höchstbetrag von 30.000 Euro und eine Laufzeit von 25 Jahren. Für Beschäftigte in der Landwirtschaft kann das Agri-Accession-Darlehen bis zu 40.000 Euro betragen. Beide Darlehen lassen sich mit dem PTZ und dem PAS kombinieren, sofern die Immobilie die Anforderungen der RE 2020 erfüllt.
Wir empfehlen, die Anspruchsberechtigung für jede Fördermöglichkeit zu prüfen, bevor Sie sich an Banken wenden, denn der Finanzierungsplan beeinflusst den Zinssatz des Hauptdarlehens. Ein Antrag, der ein PTZ und ein Action-Logement-Darlehen umfasst, verändert die von der kreditgebenden Bank wahrgenommene Verschuldungsquote und kann so ein wettbewerbsfähigeres Angebot ermöglichen. Einen vollständigen Überblick über Fördermöglichkeiten für den Hausbau und die jeweiligen Bedingungen der einzelnen geförderten Darlehen finden Sie hier.
PTZ für Neubauten: tatsächlicher Anwendungsbereich und förderfähige Gebiete
Das zinslose Darlehen wurde bis zum 31. Dezember 2027 verlängert; zugleich wurden die Einkommensgrenzen angehoben. Die Förderung ist weiterhin Ersterwerbern vorbehalten, also Personen, die in den vergangenen zwei Jahren nicht Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes waren (mit Ausnahmen bei Invalidität oder einer Naturkatastrophe).
Das PTZ kann den Bau eines Neubaus sowie den Erwerb im Rahmen eines PSLA (sozialer Mietkauf) oder eines BRS (solidarischer Erbbaurechtsvertrag) finanzieren. Die Immobilie muss innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Bauarbeiten zum Hauptwohnsitz werden.
Die Höhe des Darlehens hängt von der geografischen Zone, der Zusammensetzung des Haushalts und dem Einkommen ab. Die Einkommensgrenzen unterscheiden sich je nach Stufe. Für Haushalte mit besonders geringem Einkommen kann der Beginn der Rückzahlung um mehrere Jahre aufgeschoben werden. Die offiziellen Bestimmungen legen die Grenzen für die Zonen A bis, A, B1, B2 und C fest. Daher sollte vor jeder Berechnung geprüft werden, welcher Zone die Gemeinde des Grundstücks zugeordnet ist.
Befreiung von der Grundsteuer und Steuervorteile beim Neubau
Ein bei der Gesamtbudgetplanung häufig unterschätzter Vorteil ist die vorübergehende Befreiung von der Grundsteuer für Neubauten. Sie gilt grundsätzlich in den ersten zwei Jahren nach Fertigstellung der Immobilie. Einige Gemeinden und Gemeindeverbände verlängern die Befreiung, teilweise auf bis zu fünf Jahre, wenn die Immobilie bestimmte Anforderungen an die Energieeffizienz erfüllt.
Die Befreiung erfolgt nicht automatisch. Der Eigentümer muss innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss der Bauarbeiten eine Erklärung (Formular H1) beim zuständigen Finanzamt für Grundsteuern einreichen. Wird dies versäumt oder verspätet erledigt, entfällt der Anspruch.
Ein weiterer wichtiger Steuervorteil ist die steuerfreie Schenkung innerhalb der Familie. Ein Elternteil oder anderer Vorfahr kann unter bestimmten Voraussetzungen hinsichtlich Höchstbetrag und Alter des Schenkers einen Geldbetrag zur Finanzierung des Baus eines Hauptwohnsitzes übertragen. Diese Regelung ist von den üblichen Freibeträgen bei Schenkungen zu unterscheiden und ermöglicht es, Eigenkapital ohne zusätzliche Steuerbelastung einzubringen.
Regionale Fördermittel für den Hausbau: ein uneinheitliches Angebot, das für jede Gemeinde geprüft werden muss
Die Fördermittel der Gebietskörperschaften sind der undurchsichtigste Teil der Finanzierung. Es gibt keine vollständige nationale Datenbank, die sämtliche kommunalen und interkommunalen Förderprogramme erfasst. Die Angebote unterscheiden sich je nach Region:
- Direkte Zuschüsse für den Erwerb von Wohneigentum, teilweise an eine Einkommensgrenze und einen dauerhaften Wohnsitz in der Gemeinde gebunden (mit der Verpflichtung, mehrere Jahre dort zu wohnen).
- Verkauf kommunaler Grundstücke zu vergünstigten Preisen, verbunden mit einer Spekulationsschutzklausel, die den Weiterverkauf für einen bestimmten Zeitraum untersagt.
- Ergänzende Darlehen zu reduzierten Zinssätzen, die von einigen Départements oder Regionen angeboten werden und sich häufig mit dem PTZ und dem PAS kombinieren lassen.
Am zuverlässigsten ist es, direkt bei der Gemeinde des betreffenden Grundstücks und bei der ADIL (Départementale Wohnungsinformationsstelle) des zuständigen Départements nachzufragen. Jede Gemeinde legt ihre eigenen Anspruchskriterien fest, weshalb pauschale Aussagen kaum möglich sind.
APL accession und CAF: eine eingeschränkte, aber kombinierbare Förderung
Die APL accession ist im Zusammenhang mit einem Neubau wenig bekannt. Sie funktioniert ähnlich wie das Wohngeld für Mieter, wird jedoch auf die monatlichen Raten eines geförderten Darlehens (PAS oder klassisches, staatlich vereinbartes Darlehen) angerechnet. Die Höhe hängt vom Einkommen des Haushalts, der Familienzusammensetzung und dem Standort der Immobilie ab.
Die APL accession gilt nur für staatlich vereinbarte Darlehen, nicht für einen klassischen Immobilienkredit. Die Wahl des Hauptdarlehens entscheidet somit darüber, ob diese Förderung in Anspruch genommen werden kann. Wer sich für einen gewöhnlichen Bankkredit ohne staatliche Vereinbarung entscheidet, verliert diese Möglichkeit selbst dann, wenn die Einkommensvoraussetzungen erfüllt sind.
Die CAF vergibt außerdem Darlehen zur Verbesserung des Wohnraums. Diese betreffen jedoch Arbeiten an einer bestehenden Immobilie und nicht den Neubau. Die beiden Fördermöglichkeiten zu verwechseln, ist bei Finanzierungsberechnungen ein häufiger Fehler.
Bei einem Neubau hängt das Budget ebenso sehr von der Finanzierungsplanung wie von der Wahl der Baumaterialien ab. Ein Finanzierungsplan, der PTZ, PAS, Action-Logement-Darlehen und APL accession kombiniert, kann die monatliche Nettobelastung im Vergleich zu einem einzelnen Darlehen deutlich senken. Nur eine Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen für jede Gemeinde und jede Fördermaßnahme bietet die Gewähr für eine solide Finanzierung.
